Guide du vendeur
En France, il devient complexe de vendre un bien immobilier. La législation est devenue rigoureuse afin de mieux protéger les intérêts du vendeur et de l'acquéreur.
Les bonnes questions à se poser lorsque que l’on souhaite vendre son bien.
Comment estimer votre bien ?
Lorsque vous souhaitez vendre votre bien, vous devez tout d’abord en définir le prix.
Pour ce faire, 2 solutions.
- Vous-même en vous renseignant (avec prudence) sur les prix de vente pratiqués sur des biens similaires.
- Par un professionnel en confiant l’estimation à un expert (agent immobilier, notaire…) qui aura un avis objectif sur votre bien.
Une estimation juste de la valeur du bien par rapport au marché environnant est indispensable pour le revendre dans de bonnes conditions et/ou plus rapidement.
Ne pas oublier de lancer une expertise sur le diagnostic énergétique de votre logement, cette information est obligatoire et doit figurer sur votre annonce de vente.
Vendre en tant que particulier ou via une agence ? Avantages et inconvénients
Pour mettre en vente un bien immobilier, deux possibilités s’offrent à vous.
Vendre votre bien vous-même
Si vous êtes d’un naturel autonome, vendre votre bien vous-même peut vous attirer et au-delà du bouche-à- oreille, différents outils existent pour vous aider (petites annonces dans les journaux / revues spécialisées et surtout via Internet). L’avantage est que vous vous adressez à des particuliers qui sont persuadés (parfois à tort) de faire des affaires en évitant le recours à un intermédiaire.
Toutefois, pour vendre votre bien vous-même, vous devrez disposer de temps et être très au fait du marché immobilier. En effet, il vous faudra répondre aux appels et aux mails des potentiels acheteurs, gérer les visites, réunir les différents documents administratifs, préparer les contrats … Ce qui représente un énorme travail. De plus, vous vous exposez au risque de faire une erreur. Sachez qu’environ 20 % des transactions réalisées entre particuliers se terminent devant les tribunaux, pour des raisons juridiques principalement.
Avoir recours à une agence immobilière
Véritable intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur, l’agence immobilière se charge de tout ; vérification de l’état du bien et détermination du prix, gestion des visites, rédaction et diffusion des annonces, administration des documents, estimation des travaux à prévoir… Elle joue également un rôle de médiateur entre vous et l’acheteur lors de la négociation. Elle établit éventuellement le compromis de vente, puis fait le nécessaire pour que celle-ci se transforme en acte notarié définitif. Une vente clé en main, sans soucis, où vous gardez tout votre temps pour vos activités personnelles et professionnelles, pendant que votre bien est vu par un maximum d’acquéreurs.
Quels sont les différents mandats de vente qui existent ? Avantages et inconvénients
Pour mener à bien sa mission, l’agence immobilière vous demandera de signer un mandat de vente. Le mandat est un contrat signé entre le propriétaire et l’agence immobilière, autorisant celle-ci à mettre en vente le bien à des conditions fixées dans ce cadre.
Les agences peuvent proposer 3 différents mandats.
- Mandat simple : vous pouvez mettre votre bien en vente dans plusieurs agences immobilière et également tenter de le vendre vous-même. Il permet donc de missionner plusieurs professionnels de l’immobilier en même temps ce qui est attrayant compte tenu de la visibilité dont votre bien bénéficiera. Mais il peut aussi dévaloriser celui-ci car une trop large diffusion d’une offre peut laisser entendre aux acquéreurs que votre bien a du mal à se vendre. Notez aussi qu’avec ce type de mandat, c’est à vous d’assurer la coordination entre tous les acteurs…
- Mandat d’exclusivité : vous êtes lié à une seule agence immobilière, pour une durée que vous aurez déterminée avec celle-ci. Pendant la durée de ce mandat, il vous est interdit de vendre par vous-même votre bien à moins de verser à l’agence immobilière une indemnité égale à la commission mentionnée dans le contrat. Votre bien, disponible à un seul endroit, se distingue des autres qui s’accumulent sur le marché et cela renforce sa valeur.
- Mandat semi-exclusif : vous n’avez le droit de missionner qu’une seule agence immobilière, mais conservez la possibilité de vendre votre bien par vos propres moyens.
Qu’est-ce que la loi ALUR ? Quel impact sur votre vente ?
La loi ALUR, applicable depuis le 27 mars 2014, renforce l’obligation incombant au vendeur d’informer l’acquéreur.
Dès la mise en vente, la loi ALUR impose des mentions obligatoires pour toute annonce relative à la vente d’un lot ou fraction de lots de copropriété sans distinction de l’usage de ce lot, dès lors qu’il se trouve dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation.
Ces mentions obligatoires sont : le fait que le bien vendu est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots dans la copropriété, le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes et si le syndicat de copropriété fait l’objet de procédures relatives aux copropriétés en difficultés.
La Loi ALUR précise expressément que lorsque, ces documents ou certains d’eux "ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l'article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur". Cette communication étant réalisée selon les modalités de notification prévues au dit article.
Le syndic à l’obligation de communiquer aux agents immobiliers et aux notaires les documents utiles à transmettre au futur acquéreur d’un lot de copropriété (fiche synthétique, montant précis des charges courantes et hors budget prévisionnel, état global des impayés, notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires).
Les documents que vous devez fournir en tant que vendeur lors d’une vente ?
Documents nécessaires pour la vente de votre appartement en copropriété.
Les diagnostics techniques.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE),
- Diagnostic électricité,
- Métrage loi Carrez (Surface privative),
- Diagnostic amiante,
- Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
La loi ALUR impose de nouveaux documents informatifs lors du compromis de vente (fiche de la copropriété, attestation de superficie, notice d'information, diagnostic technique global de l'immeuble).
Organisation de l'immeuble
- Le règlement de copropriété et ses actes modificateurs,
- Le carnet d'entretien de l'immeuble,
- L'état descriptif de division de l'immeuble et ses actes modificateurs,
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur les a en sa possession.
État financier de la copropriété
- Montant des charges courantes du budget prévisionnel,
- Montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel,
- Montant de la part du fond de travaux (s'il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation aux fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.
- Les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires,
- Les sommes restant à la charge de l'acquéreur auprès du syndicat des copropriétaires,
- L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
État daté des charges
Le copropriétaire vendeur (ou à défaut le notaire chargé de la vente) doit demander au syndic de lui délivrer un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu. Ce document récapitule, sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur.
Ce document indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l'acheteur.
Attention : les frais relatifs à l'établissement de l'état daté sont à la charge du vendeur.
Certificat du syndic
Avant la signature de l'acte de vente chez le notaire, le vendeur doit lui présenter un certificat délivré par le syndic datant de moins d’un mois et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.
La plus-value. Quel impact sur votre vente ? Etes-vous concerné en tant qu’étranger ?
Modalités de détermination de la plus-value.
Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
- Prix de cession = prix stipulé dans l’acte, majoré des charges et indemnités au profit du vendeur et diminué des frais de vente qu’il a acquittés (commission de vente, frais de certification et de diagnostics obligatoires, indemnités d’éviction, honoraires d’architecte pour les études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire, frais engagés par le vendeur en vue d’obtenir la mainlevée d’une hypothèque portant sur l’immeuble cédé).
- Prix d’acquisition : prix d’achat ou, pour les biens reçus à titre gratuit, valeur vénale retenue au jour de la transmission antérieure, majorés des :
- Frais d’acquisition (7,5 % forfaitaires ou frais réels justifiés : droits d’enregistrement ou TVA, honoraires du notaire, commissions d’intermédiaires, ou droits de mutation à titre gratuit et frais d’actes, ...).
- Travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration non déduits antérieurement, soit pour leur montant réel (s’il peut être justifié), soit pour un montant fixé de manière forfaitaire à 15 % du prix d’acquisition.
- Frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales, sur justificatifs.
Calcul de la plus-value nette imposable
Seule la plus-value nette est imposable. Son montant est déterminé en appliquant à la plus-value brute les abattements ci-dessous, pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013.
- Au titre de l’impôt sur le revenu :
- Aucun abattement les cinq premières années de détention
- Abattement de 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention
- Abattement de 4 % par an la 22e année révolue de détention
- Au titre des prélèvements sociaux :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e année
- 1,60 % pour la 22e année de détention
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année
Les plus-values immobilières réalisées depuis le 1er juillet 2012 sont taxées à 19 % d’impôt sur le revenu + 15,5 % de prélèvements sociaux, soit une imposition totale de 34,5 %.
Particularité pour les non-résidents : sous réserve de l’application des conventions internationales, les contribuables personnes physiques domiciliés hors de France, dans un État de l’espace économique européen, sont exonérés de prélèvements sociaux, mais sont assujettis à un prélèvement au taux de 19 % (33 1/3 % dans le cas d’une personne physique non-résidente domiciliée hors l'espace économique européen, voire 75 % lorsque le cédant est domicilié dans un État ou territoire non coopératif) dès lors qu’ils vendent à titre onéreux en France des immeubles, bâtis ou non, ou des droits immobiliers relatifs à ces biens. Une exonération particulière est prévue pour la cession de l’habitation en France des personnes physiques non-résidentes domiciliées dans l’espace économique européen, à condition qu’ils aient eu leur résidence fiscale en France pendant une durée d’au moins deux ans et qu’ils aient la libre disposition de l’habitation au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession (les immeubles donnés en location sont donc exclus de cette exonération). Cette exonération est limitée à une seule résidence par contribuable.